lic. iur. Serap Hänggi, LL.M.
Rechtsberaterin
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Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen
Nebenkosten dürfen dem Mieter nur dann gesondert belastet werden und sind nicht im Nettomietzins inbegriffen, wenn die Parteien dies ausdrücklich so vereinbart haben. Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. Soweit die gesetzliche Regelung.
Wenn die Nebenkosten als Pauschale vereinbart sind, zahlt der Mieter also einen festen monatlichen Betrag, der die Nebenkosten abdeckt. Es gibt keine separate Nebenkostenabrechnung, und weder Mieter noch Vermieter können Nachzahlungen oder Erstattungen aufgrund tatsächlicher Kostenunterschiede fordern. Allerdings hat der Mieter das Recht, Auskunft über die Durchschnittskosten zu verlangen, und bei einer dauerhaften Unstimmigkeit zwischen Pauschale und tatsächlichen Kosten, kann eine Anpassung der Pauschale verlangt werden. Sie erhalten eine Nebenkostenabrechnung also nur, wenn in Ihrem Mietvertrag verschiedene Positionen als Nebenkosten bezeichnet sind, die Sie zusätzlich zum Nettomietzins bezahlen müssen. Bei dieser Akontozahlung erhalten Sie mit der jährlichen Abrechnung eine Gutschrift, wenn die effektiven Heiz- und Nebenkosten unter der Vorauszahlung liegen. Falls die tatsächlichen Kosten höher ausfallen als Ihre Akontozahlung, müssen Sie eine Nachzahlung leisten. Bedenken Sie aber, dass niemand frei von Fehlern ist, auch kein Vermieter. Und da die Nebenkostenabrechnung so einige Fehlerquellen beinhalten kann, sollten Sie als Mieter diese rechtzeitig genau prüfen und dies gleich von Anfang an. Prüfen Sie, ob die verrechneten Positionen in Ihrem Mietvertrag explizit als Nebenkosten aufgeführt sind: Sie müssen nur jene Nebenkosten bezahlen, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart und damit ausgewiesen sind. Unklare Begriffe wie Betriebskosten sind in einem Mietvertrag nicht zulässig; sie müssten genau konkretisiert werden. Genauso wenig zulässig ist der Verweis auf allgemeine Vertragsbedingungen. Für Sie als Mieterin oder Mieter muss klar sein, welche Nebenkosten Sie zusätzlich zur Miete bezahlen müssen.
Die Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiger Schritt für Mieter, um sicherzustellen, dass sie nicht zu viel bezahlen. Es ist ratsam, Belege einzusehen und die Abrechnung sorgfältig zu prüfen oder überprüfen zu lassen. Nebenkostenabrechnungen können im Rahmen der gesetzlichen Schranken auch rückwirkend angefochten werden. Im Schweizer Mietrecht und in der Rechtsprechung gibt es keine gesetzliche Vorschrift, dass die Mieterschaft die Nebenkostenabrechnung innert 30 Tagen anfechten muss. Besteht im Mietvertrag jedoch eine solche Vereinbarung, so muss diese nach der Rechtsprechung klar formuliert und verständlich sein.
Bei der Überprüfung der jährlichen Heiz- und Nebenkostenabrechnung empfiehlt es sich, systematisch vorzugehen. Zunächst ist es wichtig, die einzelnen Positionen sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass nur jene Kosten berechnet werden, die durch den tatsächlichen Gebrauch entstanden sind. Reparatur- und Wartungskosten zählen nicht zu den Nebenkosten und dürfen daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Des Weiteren ist die Kontrolle des verwendeten Verteilschlüssels essenziell. Die Heiz- und Nebenkosten müssen anhand eines nachvollziehbaren Schlüssels auf alle Mietobjekte innerhalb der Liegenschaft verteilt werden. Obwohl die Art des Verteilerschlüssels nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, darf dieser ohne eine formelle Vertragsanpassung nicht geändert werden. Die Abrechnung sollte rechnerisch überprüft und mit den geleisteten Akontozahlungen verglichen werden, um etwaige Differenzen zu erkennen. Falls die Angaben des Vermieters unklar sind, besteht das Recht, Einsicht in die Belege zu verlangen. Dadurch kann nachvollzogen werden, welche Kosten in den einzelnen Positionen aufgeführt sind. Sollten bei der Prüfung Fehler entdeckt werden, ist es ratsam, höflich das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um eine Korrektur der Abrechnung zu veranlassen. Ein sachlicher und respektvoller Austausch trägt in der Regel zu einer schnellen Klärung bei. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass die Abrechnung transparent und korrekt erfolgt und etwaige Unstimmigkeiten frühzeitig erkannt werden.
Sollten Sie detaillierte Fragen dazu haben, auch wie Sie alleine vorgehen können, empfehlen wir Ihnen, sich beraten zu lassen. Gerne helfen wir Ihnen weiter. Bei Fragen zu diesem Thema, können Sie uns gerne kontaktieren.
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Höhere Eigenkapitalvorschriften für systemrelevante Banken?
Vor knapp zwei Wochen hat der Bundesrat (BR) verschiedene «Massnahmen zur Erhöhung der Bankenstabilität» vorgestellt. Das beginnt bei höheren Eigenkapitalvorschriften, geht über verschärfte Verantwortlichkeitsregeln bis hin zu höheren Finma-Kompetenzen. Die Massnahmen sind noch lange nicht gesetzt, jetzt erst beginnen die Vernehmlassung und der legislative Prozess im Parlament.
UBS ist dagegen
Wenig überraschend ist die UBS gegen weitere und strengere Vorschriften. Das Lobbying der UBS gegen höhere Eigenkapitalvorschriften ist legitim. Verschiedene Exponenten von UBS oder Bankiervereinigung legten sich bereits in den Medien ins Zeug. Manche Argumente mögen zwar im Einzelnen stimmen, dabei darf aber die Ausgangslage nicht vergessen werden.
Eine schärfere Regulierung ist hier ausnahmsweise auch aus liberaler Sicht richtig
Aus liberaler Sicht könnte man ja sagen, der Staat soll sich nicht oder möglichst wenig in die Belange der privaten Akteure einmischen. Wenn sich eine Firma zu risikofreudig verhalte und im schlechten Falle konkurs gehe, so sei das zu akzeptieren. Neue Akteure würden an die Stelle der untergegangenen Firma treten. Diese Sicht teile ich grundsätzlich, aber im Falle der UBS ist das Szenario des «Untergehen-Lassens» komplett realitätsfremd.
In der Finanzkrise musste die SNB einschreiten und die UBS stützen. Im Nachgang wurde das Parlament aktiv und erliess eine Too-Big-To-Fail (TBTF)-Gesetzgebung. Das Ziel: Auch Grossbanken sollen abgewickelt werden können, ohne dass der Bund stützend einschreiten muss. Vor zwei Jahren im Fall der CS erachtete der BR diese TBTF-Gesetze aber offenbar als unpraktikabel (vermutlich aufgrund von Druck aus dem Ausland). Ein Grossbankenkonkurs war jedoch weiterhin undenkbar und der BR organisierte via Notrecht eine Übernahme der CS durch die UBS.
Wir haben also zwei Fälle, bei denen das Risiko eines Zusammenbruchs einer Grossbank als zu gross erachtet wurde. Sollte die UBS dereinst in Schieflage geraten, wäre erstens die Bank noch grösser als die damaligen UBS und CS und zweitens stünde auch keine andere Grossbank mehr als Übernehmer bereit. Es bliebe noch die Verstaatlichung. So oder so ist es im Moment undenkbar, dass der Bund sich nicht zum Einschreiten und Stützen gezwungen sähe.
Prävention und Versicherungsprämie
Eine solche Staatsgarantie – wenn auch nicht explizit gesetzlich verankert, jedoch leider wohl «gegeben» – muss auch aus liberaler Sicht etwas kosten. Je besser die Prävention und je geringer damit die Wahrscheinlichkeit eines Konkurses, desto günstiger die Versicherungsprämie. Je schlechter die Prävention, desto teurer die Versicherungsprämie.
Ich würde deshalb eher noch weiter gehen als der BR: höhere Eigenkapitalvorgaben PLUS eine Versicherungsprämie für das nach wie vor nicht ausgeschlossene Risiko, dass der Bund der UBS in einer Schieflage zu Hilfe eilen müsste. Selbstverständlich gibt es nebst höherem Eigenkapital weitere Ansätze zur Reduktion des Konkursrisikos oder auch eine realistischere Ausgestaltung der TBTF-Gesetze.
Der Teufel liegt im Detail
Wer nun kritisiert, ich hätte keinerlei Details oder Grössenordnungen genannt, der hat komplett recht. Aber zuerst sollten die Leitplanken (implizite Staatsgarantie ist gegeben und muss etwas kosten) klar festgehalten werden. Danach lässt sich immer noch trefflich streiten über mögliche Massnahmen für eine optimale Lösung inkl. wichtige Details wie Eigenkapitalvorschriften, Bussenkompetenzen, Verantwortlichkeiten, Versicherungsprämie etc.
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Von Rolf Schmid, Grossrat SP, Präsident Netzwerk Asyl Aargau, Frick
Cora Burgdorfer
dipl. Psychologin
Oekum. Paarberatung Bezirke Brugg Laufenburg Rheinfelden
www.oekberatung.ch
Beziehung auf Augenhöhe
«Jedem auf Augenhöhe begegnen zu wollen, heisst, manchmal sich strecken und manchmal sich bücken zu müssen.» Th. Lutter
Von einer Begegnung auf Augenhöhe sprechen wir, wenn sich zwei Menschen unabhängig von ihrer Position, Herkunft oder Rolle offen und empathisch begegnen. Es geht darum, gegenseitiges Verständnis zu fördern und eine offene Kommunikation zu pflegen. Solche Begegnungen fördern Vertrauen, vertiefen den Dialog und ermöglichen einen konstruktiven Austausch, bei dem sich beide Partner gehört und wertgeschätzt fühlen.
Augenhöhe entsteht durch die Akzeptanz der Meinungen, Bedürfnisse und Gedanken des Gegenübers, ohne den Wunsch den anderen überzeugen oder verändern zu wollen. Dabei muss ich weder mich noch das Gegenüber erhöhen und auf einen Sockel stellen.
In der Grundhaltung vertraue ich darauf, dass mein Gegenüber die Kompetenz besitzt, sein Leben zu meistern. Jede Aussage, so fremd sie mir auch erscheinen mag, hat aus der Perspektive der Person, die sie äussert, ihren guten Grund. Ihre Logik macht Sinn und gewährt uns einen Einblick in ihre Sichtweise, ihre Gedanken und Strategien im Umgang mit dem Leben. Es gibt nicht nur den einen richtigen Weg zu leben; jeder Mensch macht seine eigenen, ganz persönlichen Schritte. Dies gilt es zu respektieren und nicht zu bewerten.
Es wäre sogar anmassend, zu glauben, man wisse, was für eine andere Person gut oder richtig ist. Die Absicht hinter gut gemeinten Ratschlägen wie «Mach doch das so…» kann zwar wohlmeinend sein, vermittelt dem Gegenüber jedoch die Botschaft: «Ich weiss besser, was du brauchst, als du selbst.»
In der Kommunikation ist es besonders hilfreich, durch Nachfragen anstelle von Urteilen und durch Ich-Botschaften die Augenhöhe zu bewahren. So übernimmt jeder Verantwortung für die eigenen Gefühle und Bedürfnisse und Probleme werden nicht im «Falsch sein» des Gegenübers gesucht.
In Beziehungen passiert es schnell, dass eine Partei in die Lehrer- oder Elternrolle gerät und dem anderen vermittelt, sie sei die kompetentere. Das Gegenüber rutscht dabei unweigerlich in die Kinderrolle. In dieser Position kann das Kind angepasst reagieren, unkritisch übernehmen, was der Partner meint oder trotzig und rebellisch werden, sich verschliessen oder sogar ausfällig werden. Das Ziel ist es, dieses Muster zu erkennen und gemeinsam wieder auf die Erwachsenen-Ebene zu gelangen, um als Gleichberechtigte auf Augenhöhe nach Lösungen zu suchen.
Oft hören wir in der Therapie den Satz: «Mein Mann ist wie ein drittes Kind für mich.» Das ist eine höchst ungünstige Voraussetzung für eine stabile Partnerschaft, denn nur auf Augenhöhe entsteht langfristig emotionale Sicherheit und Vertrauen. Nur so entstehen keine emotionalen Abhängigkeiten, und beide Partnerhaben die Möglichkeit sich weiterentwickeln.
Zu einer solchen Partnerschaft gehört auch die Akzeptanz individueller Interessen, wie persönliche Hobbies und Freundschaften. Dem anderen seinen Freiraum zuzugestehen und auch selbst eigenen Themen nachzugehen, stärkt das Verantwortungsgefühl für das eigene Glück. Der Partner, die Partnerin kann nie zuständig sein für meine Lebenszufriedenheit. Die Balance zwischen Verbindung und Autonomie zu finden ist eine essenzielle Voraussetzung für eine gelingende Beziehung.
Ein Zusammensein auf Augenhöhe kann so zu mehr Leichtigkeit führen. Es entlastet beide, wenn sie sich gegenseitig aus der Erwartung oder Verantwortung entlassen, für den anderen Lösungen zu finden oder für dessen Wohlergehen zu sorgen- eine Last, die oft unbewusst auf einem liegt oder die man sich auflädt – obwohl es weder notwendig noch hilfreich ist.
Fragen richten Sie gerne an:
Weiterführende Informationen finden Sie unter www.oekberatung.ch
